08 9 月 2017

理專不告訴你的秘密 : 投資房地產=投資期貨

以自住客為例:
這是二十年後交割的期貨,而且在分期付款期間擁有使用權,

以下是房屋買賣的流程:

1.自住客跟建商訂定買賣契約後,先跟自住客收自備款(自備款 = 期貨保證金)。

2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款。

3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房屋所有權。

4.然後自住客必須要連續20年(依照契約而定)將約定的貸款還款給銀行。

5.直到還清所有貸款為止,這間房屋才正式完成交割
如果沒有還清,銀行有權將房子拿去拍賣。

圖一

所以自住客買房:是一個20年後才能實物交割的期貨
在訂定契約之後,自住客擁有使用的權利

而保證金是頭期款,然後分20年將貨款+利息付清之後,這間房子才真正屬於自住客。

 

從上可知,買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小,
假設自備款是2成,那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨,
假設自備款是1成,那就是一紙10倍槓桿的期貨
只是這槓桿會因為持續繳費而降低,
所以自住客買房子
按照過去個觀念以為買的是不動產,實質上是期貨交易

 

萬一買入房地產之後,房價快速下跌3成(自備款虧光),市價只剩下700,
而一住客還背著800萬的貸款,自住客還會想要繼續繳房貸嗎?

 

或是繳了5年突然失業了,繳不出房貸,
銀行會將你的房子拿去拍賣,如果可以還清,那銀行不會找麻煩,
但萬一房價遠比貸款低,那銀行還會持續追債……

這就會形成Over Lose

 

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針對投資客:買房是等待市場噴出的Buy Call (作多的買入買權,而且是價平)

圖二

投資客買房,很少用現金買斷,
槓桿通常很高以及很少持有超過寬限期

持有超過寬限期的通常是套牢的投資客,那就是投資變成自住。
(這通常是失敗案例不討論)

 

投資客拿出頭期款 (等於是選擇權的權利金),
房地產的時間價值未必會衰退,
經過量化之後,大致上會等於

房價 * (1+房價平均年增率) * (1-年折舊率 ) *100% – (每年持有稅金+管理費)

這樣計算的話,在房市相對多頭的時候,權利金未必會衰退,有時反而會增加,
而投客真正的大獲利,是價內的點數,例如買入價格是1000萬,最後漲到1200,
而且投客因為買的是價平選擇權,所以獲利=1200-1000=200
(未計入交易成本與持有成本以及時間價值的增減)

 

但是這個選擇權,買入之後除非賣掉現金結算,否則最後一定要交割,一旦交割那就重新回到房地產是期貨的本質。

 

經過這樣的拆解,我們可以了解投資房地產

其實是投資期貨或是選擇權

很奇怪的是,正常投資人聽到期貨選擇權的反應都是:風險很高

而聽到投資房地產的觀感都是,很穩會賺。

 

只能說:過去房地產會賺,那是因為房地產走多頭順風,現在房地產景氣循環來了,還能用過去的觀念嗎?

 

『新聞來源/淘股網http://www.taogu.com.tw』

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